不動産投資うそ・ほんと ●成功する極意は１つだけ

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■不動産投資の基本

■　第２章　　「まずは基本の知識武装」

　　　　　　　　●区分所有について

まずは区分所有マンションについてお話しましょう。区分所有はほんといろいろ言われています。

中にはボロクソに書いています方もおられますが、「管理人さん」としては

区分所有マンションでも不動産投資としても十分成功することは可能と考えています。

知識と経験さえあれば十分利益を上つづける事など簡単なことです。

ただ、億単位で稼ぐのか、数百万単位で稼ぐのかの差だけです。

クライアントさんの実例で年間５００万円以下の物件２つほどを売買されてインカム・

キャピタルゲインで５００万円の利益を上げた方もいます。それでも区分所有はダメなんですか

不動産投資も「投資」です！！投資とは資産を増やす事です。

５００万の資金を１年で１０００万にされたこの方は成功者なのではないでしょうか？

カラクリは簡単です「管理人さん」の紹介で割安な物件を購入していただき

ちょっと、いじくって適正な価格で売却しただけです。

別に区分所有に限った事でなく全ての投資についていえる事ですが

投資とは敗者がいるから勝者がいるのです。

その中で勝者は１割もいないでしょう、９割の敗者のお金が勝者に流れています。

あなたが勝者になりたければ勝者について学ぶべきです。

投資家は初心者　中級者　上級者と大きく３つに分けますと良く分かると思います。

まず、初心者　中級者は本などで勉強して証券会社に口座を開設し投資を始め

ます、当然どの絵柄が良いのか分かりませんので新聞やインターネット、アナリストまた

掲示板などの情報や友人の情報を必死にかき集めます。

上級者（ここでは成功者）は新聞やインターネット、アナリストまた掲示板などの情報

は見ていますがあまり参考にしません。（ほとんど見てない・・・・）

上級者には必ず優秀なアドバイザーが友人にいます。当然知識も経験もその分野で

トップです。その友人が世間に公表する前の情報を伝えているのです。

新聞やインターネット、アナリストまた掲示板などの情報では遅いし当てにならない

事を知っているのが上級者なのです。

ですから、必死に優秀なアドバイザーを探していますし友人を大切にします。

結論をいいますとあなたが優秀なアドバイザーに出会えればあなたは成功します。

「管理人さん」が知ってる方々でも物凄い方はたくさんいますのできっと出会う事が

できますよ、ただし、その方々があなたの友人になってくれるとは限りません。

あなたが現在資金が０でもあなたの事を気に入ってくれれば短期間であなたを

億万長者に導いてくれるでしょう。

「管理人さん」のクライアントさんの６０％の方は初心者の方ですし、もちろん資金０の方

も大勢おられます。ビジネスだけでなく本当の友人としても素敵な方々です。

あなたが自分の利益しか考えない方であったり、平気で人を裏切る人であったり

傲慢な方でしたら億万長者はあきらめた方がいいでしょう。

べつに億万長者になる必要はないのですが少額でも投資家として投資を行う

のであれば参考にしていただければと思います。

「管理人」さんも仕事上、資産１０００億円以上の方々とお会いする事が良くありますが

みなさん本当に謙虚です。「管理人さん」のような者でも本当に礼を尽くして下さいます。

話が脱線していますね。区分所有の投資について具体的に話しましょう。

区分所有だけで詳しく話すと軽く１冊の本が出版できますのでポイントをあげます

賛否両論もあろうかと思いますが。投資＝資本の増加についての見解で公開します。

節税については書きませんが区分所有で節税対策はあまりおすすめはしておりません。

区分所有所得のポイント

１．なるべく少額の物件に絞る。できれば５００万円ぐらいが理想です。

　　一番売却しやすい金額が５００万円ぐらいですので。

２．基本的に現金にて所得して下さい。（現金のある方に向いている投資ですので）

３．付近の家賃相場をしっかりと把握してください。

４．５年後の家賃を予想してください。

５．表面利回りは１０％以上が理想ですが物件と周辺環境が良ければ８％ぐらいでも

　　かまいませんがNCF（簡単にいえば管理費などの維持費・積立金などを差し引いた）

　　をしっかり出しましょう。

６．購入後かりに２年先に売却した場合の予想販売価格を必ず出す事。

　　たった１～２年で極端に物件価値が下がる物に投資はしない方がよい。

　　例　たとえ話ですが華僑の投資家はベンツの最上級クラス・トヨタなどの最上級

　　車及び中古しか購入しない人が多い。それは購入後数年はあまり価格が下がらない

　　からだそうです。華僑の投資家は見栄で高級車に乗るだけではない。

　　日本の場合、新車は購入後数年でかなり価格が下がる場合が多いいので・・・

７．区分所有は長期所有目的で所得を考えている場合でも必ず出口戦略を

　　（売却が簡単にできる物件である事）たてて購入する。

とりあえずこれを参考にして下さい。大きな失敗はしなくてもすみますから。

H19.4.20

　管理人さんより

　　コラムは可能な限り毎日更新したいと考えていますが
　　仕事上難しい場合も多くご迷惑をおかけいたします。

　　表現の不適切な箇所・誤字などありましたらご指摘ください。
　　基本的に深夜作業ですので確認不足な事があります。

　　コラム上の見解は全て管理人個人の見解とします。

　　質問・ご意見はメールにてお問合せください。

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