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■不動産投資の基本

■　第１章　　「世の中そんなに甘くない」

　　　　　　　　●管理人さんお勧めはこれ！-その2

自己資金を多く用意する必要はありません！！

ただし、銀行はどこでも良いのではありません！！

メガバンクでも支店によっては対応がまったく違います。

都心の支店と地方の支店では評価が同じとは限らないのです。

くれぐれも銀行選びは慎重にしてください。

一番注意が必要なケースが始めの１棟は、１億位なら本人の信用で融資を

受けてくれる銀行さんがあることです。

ただし、この場合、後で後悔する事が多いのです

積算法での物件評価額以上に融資を、あなたの信用とわずかな資金を金融機関が

あてにして、成績獲得の為　融資を実行していたら大変ですよ！！

簡単にいえば、あなたの受けた融資合計額から物件の評価額を差し引いた金額

が「含み損」として発生してますので、その状態では２棟目はその物件を売却して

「含み損」を解消しない限りあなたは新しい物件を所得できないのです。

あなたの不動産投資家としての事業計画はここで座礁してしまいます。

たとえば　良くあるケース

１棟目

物件価格　１億５０００万円

融資額　１億５０００万円

物件評価額　　１億

この場合単純に　５０００万円の含み損が発生してますので

２棟目を購入したい場合

物件価格　１億５０００万円

融資額　１億５０００万円

物件評価額　　１億

１棟目の含み損５０００万円と２投目の含み損５０００万円

合わせますと合計で１億円の含み損が２棟目を購入する事で発生！！

しかも、あなたの年収が約５００万円だとしたら・・・・・

銀行さんは、次の物件に対して、何を担保に融資をするの？？？？

※わかりやすく例えとしてかいてます。実際はもっと複雑

よく、お客さんが「●●銀行さんが２棟目をもってきてください融資しますよ」

な～んて言われて、よくよく　１棟目の内容をよく聞いて銀行さんの評価基準がら計算

してみますと、「あ、この人終わっているな！！」ってすぐわかります。

いろいろアドバイスをしてあげるのですが、１棟所得した自信？とプライド？

があるのでしょうか？「●●銀行に私は信用がある！」との事です（笑）

案の定、２年たっても３年たっても１棟も所有物件は増えてません。

まじめな人達ですので、物件評価が優れてなおかつ収益性のとれたものを

「収益還元法」で評価していただける銀行の支店に持ち込めば解決するのですが・・・

銀行については　第三章で詳しく書きますのでおたのしみに！！

H19.５.2７

　管理人さんより

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